Rady a tipy při investování, aneb, jak investovat do nemovitostí

Jiřina Kavková, 9.12.2011

Investice do nemovitostí patří k velmi bezpečným a lukrativním způsobům, jak zhodnotit své finanční prostředky. Ať už patříte k jakékoliv kategorii investorů, měli byste se řídit určitými pravidly. Přinášíme vám sedm rad a tipů, jak investovat do realit.

Na úvod je třeba rozlišit několik kategorií investorů, které se o investování do nemovitostí zajímají. Jednak jsou to rodiny s dětmi, které tímto způsobem investují do vlastního bydlení. Další kategorií jsou investoři spekulanti, kteří hledají příležitosti k nákupům pod cenou, například v dražbách zabaveného majetku a podobně. V neposlední řadě jsou to pak dlouhodobí investoři, kteří nemovitost pořizují, aby mohli dlouhodobě inkasovat příjem především z pronájmu. Zástupci všech kategorií by měli při plánování investice brát zřetel na následující rady.

1. Získejte maximum informací
Nejen pro reality, ale pro jakoukoliv investici je zásadní získat maximum dostupných informací. Eliminujete tak riziko možné ztráty. Vzdělávejte se, čtěte články nebo knihy o investování do nemovitostí. Existují i kurzy investování. Pokud máte ve svém okolí někoho, kdo má zkušenosti s realitním trhem, nechte si poradit. Najděte si čas na sledování trhu a prohlídky konkrétních nemovitostí. Investovaný čas se vám pak zhodnotí. V praxi je nezbytné se seznámit s územním plánem dané oblasti a zjistit, kde se počítá s výstavbou. „Je třeba neustále sledovat případné územní změny, které by mohly hrát ve váš prospěch. Tyto změny dokážou udělat například z levné půdy velmi lukrativní místo, jehož cena se skokově zvýší,“ uvádí Jiří Slezák, ředitel společnosti Reality Investing, která se specializuje na realitní a developerské obchody. Potenciální investoři mohou trh s nemovitostmi a pohyb jejich cen sledovat nepřetržitě. Stačí se podívat do nabídky realitních kanceláří, nebo internetových realitních portálů.

2. Hledejte zajímavé kupní příležitosti
Velice přínosné je sledování nejrůznějších dražeb, například z exekucí. To se týká především spekulativních investorů, ale koneckonců nejen jich. I tady ale hraje zásadní roli shromáždit co nejvíce informací. Přehled dražeb naleznete na internetu, například na webech exekučních společností. Aktuální dražby nejen nemovitostí má na svých internetových stránkách také Česká daňová správa. Zajímavou příležitost s sebou může přinést i změna územního plánu, kdy se z takřka bezcenných pozemků můžou stát velmi žádané stavební parcely. Hlavní zásadou úspěšného investora ale je vytrvat a počkat na tu pravou příležitost. Je zcela v pořádku absolvovat desítky prohlídek, zúčastnit se mnoha dražeb, než pořídíte jedinou nemovitost.

3. Pořiďte menší byt s nižší cenou
Pro investora je nejdůležitější poměr kupní ceny a příjmů za danou nemovitost. Od příjmů je nutné samozřejmě odečíst výdaje na opravy, údržbu, pojištění a podobně. Vždy nemovitosti porovnávejte podle výnosů a nezapomínejte, že si je kupujete jako investici. V případě, že jste právě ten typ investora, který má v úmyslu dlouhodobě investovat do určité nemovitosti, pak je většinou lepší zaměřit se spíše na menší byty. Pro dlouhodobou investici do pořízení bytu lze jednoznačně doporučit menší byty s nižší cenou za metr čtvereční. Oproti velkým bytům je zde totiž vyšší výnos z pronájmu než u dražších nemovitostí. I když cena nemovitosti za delší dobu výrazněji neporoste, má majitel nemovitosti zaručený příjem z nájemného.

4. Zajistěte se na budoucnost
Je známým faktem, že ceny nemovitostí dlouhodobě rostou. I přes krátkodobé výkyvy se peníze uložené v realitách kontinuálně zhodnocují. Investovat své peníze do nemovitostí, jako alternativa spoření v penzijním připojištění nebo životním pojištění tak může představovat překvapivě lukrativní způsob financování svých životních nákladů v postproduktivním věku. Lze pořídit například byt, který budete financovat hypotékou. Pokud jej budete pronajímat, z inkasovaného nájemného můžete navíc hradit splátky hypotéky.

5. Uváženě investujte do vlastního bydlení
Jestliže investujete přímo do vlastního bydlení, je nutné si uvědomit, že taková investice se vyplatí, jen pokud díky ní ušetříte. Tedy pouze v případě, jestliže je například splátka hypotéky stejná jako výše nájmu nebo třeba investice do zateplení domu. Většině lidí se přirozeně takové řešení vyplatí více, než platit drahý nájem. Je však třeba si uvědomit, že pokud pro potřeby vaší rodiny stačí byt o velikosti 3 + 1, znamená pořízení rozměrného rodinného domu vysoce neúčelné investování peněz. Cena nemovitosti v takovém případě roste pouze mírně. Navíc musíte počítat s vysokými náklady na údržbu domu. Peníze, které jste do nemovitosti investovali zbytečně, se nijak nezhodnocují. Naopak pořízení například dvou menších bytů bude přinášet pravidelný příjem z pronájmu a v budoucnu může posloužit jako zázemí pro vaše potomky.

6. Financování úvěrem se může prodražit
Pokud se rozhodnete financovat pořízení konkrétní nemovitosti z cizích zdrojů, zpravidla hypotékou či úvěrem ze stavebního spoření, bude rozhodující vaše bonita – schopnost úvěr řádně splácet. Ať už se bude jednat o dlouhodobou investici, spekulativní nákup nebo investici do vlastního bydlení, vždy je lepší mít část peněz uspořeno. I když lze získat hypotéku na financování 100 % hodnoty nemovitosti, musíte počítat s tím, že se vám taková investice prodraží. Banka v takovém případě totiž nabídne vyšší úrok. Vyplatí se také porovnat více bankovních nabídek. A to nejen na počátku, ale také v období, kdy končí fixace úrokové sazby. Banka vám může na další období určit vyšší úrok, a pokud neleníte a poohlédnete se u konkurence, můžete pak argumentovat lepší nabídkou jinde nebo rovnou využít refinancování hypotéky od jiné banky.

7. Nemovitostní fondy
Jestliže nemůžete investovat do nemovitostí jednorázově ve velkém, nemovitostní fondy můžou být další alternativou. I když nejsou tyto fondy v současnosti v ČR příliš rozšířené, investice do tohoto typu fondu nabízí investorům stabilní výnos, který generují pronájmy a případný růst hodnoty nemovitostí. „Kolektivní investování do nemovitostí představuje mimo jiné vhodný doplněk diverzifikace portfolia. Vývoj hodnoty nemovitostí totiž obvykle nekopíruje standardní ekonomické cykly, a proto se jedná o aktiva velmi málo závislá na vývoji akciových a dluhopisových trhů,“ vysvětlil Jiří Slezák ze společnosti Reality Investing.